Faq – Domande frequenti

Faq domande frequenti - Corso Aste Immobiliari

Un elenco delle domande frequenti dei nostri corsisti, sia sulle aste che sul corso online “Academy Aste Immobiliari”.

A) Domande frequenti sulle aste

Istanza di assegnazione: (metodo meraviglioso quanto mai innovativo)

1 E’ possibile acquistare il credito ad un importo inferiore al credito stesso o alla pari?

E’ possibile acquistare il credito ad un importo inferiore (anche perchè sennò non avrebbe senso) ma ricordatevi che si potrà chiedere l’assegnazione del bene solo al prezzo fissato alla base d’asta e non ad un prezzo ulteriormente inferiore.

Prima di compiere questa operazione consigliamo sempre di parlare con il professionista delegato perchè questa è una procedura delicata.

2 Cosa succede se acquistato il credito, che se non ho capito male dovra’ essere ipotecario, l’asta non va deserta e l’importo dell’asta non supera il credito acquistato?

Che Lei purtroppo ha perso la differenza fra quanto pagato da Lei per acquistare il credito (per esempio € 40.000) ed il prezzo d’aggiudicazione (per esempio € 30.000). Nell’esempio fatto avrà perso € 10.000. Se acquista il credito dovrà acquistare il credito totale di tutti i creditori (Le conviene fare l’istanza di assegnazione del bene senò non avrebbe senso).

3 Cosa succede agli altri creditori  nel caso il giudice mi assegni l’immobile, continueranno a doversi rifare sull’esecutato o verranno da me che ho acquistato il credito?

Se Lei acquista il credito, acquista il credito per l’intero. Quindi se per esempio i creditori sono 5 Lei dovrà acquistare per intero il credito di tutti e 5 creditori, quindi non ci saranno altri creditori.

Viceversa se acquista il credito di un solo creditore, per come già detto sopra, NON ha senso perchè solitamente il credito NON viene soddisfatto per l’intero (cioè di tutti i creditori) ed ecco perchè Le conviene acquistarlo ad una somma inferiore e poi chiedere l’istanza di assegnazione.

4 In sostanza qualora acquisti il credito da creditore quali aspetti ‘negativi’ possono incombere su questa procedura che la possano rendere pericolosa?

Acquistare direttamente il credito è una procedura senz’altro molto sofisticata e sconosciuta anche agli stessi addetti del mestiere.

Un consiglio personale? Intanto partecipi normalmente a tante aste, se ne aggiudichi una e poi utilizzi il meccanismo dell’acquisto del credito solo quando avrà molta dimestichezza.

Per fare una metafora: prima un po’ di scuola guida, poi si prenda la patente e poi effettuerà le gare di formula uno. Nulla Le vieta, ovviamente, di partire direttamente con le gare di Formula Uno ma, a nostro avviso, c’è il rischio di poter prendere un palo in fronte e farà molto male.

Proroga  per le aziende per poter comprare casa all’asta senza pagare tasse se viene completata la rivendita nei 5 anni fino a fine Giugno 2017

Dal punto di vista fiscale e agevolazioni è meglio fare una società per comprare case all’asta oppure è meglio comprare da privati?
Quali sono le differenze principali tra comprare una casa all’asta tramite una societa’ e da privato?

IPOTESI “A”: Se l’acquirente svolge un’attività di impresa acquista l’immobile all’asta e lo rivende nell’ambito dell’esercizio della propria attività d’impresa. In questo caso, l’impresa acquirente è obbligata a rivendere l’immobile entro i due anni successivi;

IPOTESI “B”: L’acquirente è un privato che acquista l’immobile per destinarlo a prima casa, la condizione posta all’acquirente è che non può rivendere la casa prima dei cinque anni. Se non vengono osservate queste condizioni, bisognerà pagare le imposte per intero e con una sanzione del 30% del valore dell’immobile.

Gestione difformità

Nel video dei vari steps ho appreso che l’aggiudicatario ha al massimo 120 giorni per sanare le difformità?

Se sono sanabili, sì. La perizia indica se vi sono difformità, indica se sono sanabili e talvolta anche i costi approssimativi che dovà sostenere per sanare.

Questi 120 giorni prevedono sia il lavoro da parte dell’impresa edile che l’ok da parte del comune?

Sì. Entro 120 giorni deve essere sanata, punto.

Se in questi 120 giorni non si e’ in grado di gestire le difformità cosa succede all’aggiudicatario?

Che quella parte dell’immobile è abusiva e la possono sanzionare/multare.

Cosa significa che se la difformità non è sanabile l’immobile va messo a pristino?

Significa che la difformità deve essere abbattuta e cioè eliminata. Quindi se la difformità è per esempio un intero piano creato abusivamente, Lei dovrà abbattere l’intero piano a sue totali spese.

Per facilità possiamo escludere dalle selezioni gli immobili con difformità non sanabili o rischiamo di perdere grossi affari?

Dipende, sono scelte personalissime. Se Lei per esempio si aggiudica una casa in cui hanno costruito un piano abusivo Lei al momento della rivendita dovrà abbattere quel piano oppure l’acquirente saprà che acquista un immobile con quel piano abusivo che, in pratica, non è accatastabile e quindi anche lui avrà problemi a rivenderlo.

Chi acquista e chi vende sanno bene che quel piano abusivo, anche se in pratica esiste, non rientra formalmente nella vendita e potrebbe avere anche dei problemi il notaio a fare un atto. Si espone anche ad eventuali denunce e l’Autorità procedente (qualora si accorga dell’abuso o qualcuno faccia “la spia”) Le ordinerebbe il suo abbattimento a sue spese ed a mio avviso anche la sanzione.

Amministrazione e spese condominiale. E’ possibile chiedere ‘per legge’ uno scritto all’amministratore per chiedere l’elenco delle spese che mi spettano (Ultimi 2 anni)?

A mio avviso no. Lei tecnicamente vanta un semplice interesse sull’immobile e nel nostro ordinamento, come Lei sa, esiste la disciplina in materia di dati personali.
Quindi se l’amministratore Le fa, informalmente, la gentilezza sarà un ottimo risultato raggiunto,  diversamente non può prendersela con l’amministratore che tutela la privacy dell’esecutato.

Difformità post perizia: come posso sapere se l’esecutato ha creato nuove difformità post perizia?

In una perizia risalente al 18 Settembre 2014 sono riportare difformità sanabili con 8500 Euro.

Come posso sapere che dopo la perizia l’esecutato non ha creato altre difformità?
Domanda da porre al custode? Anche qui posso chiedere uno scritto al custode che abbia una valenza per la legge?

Può senz’altro chiedere al custode in quanto, proprio perché è “custode” deve custodire il bene, deve a tal fine visitarlo periodicamente e segnalare al Giudice la sussistenza di eventuali opere effettuate sull’immobile, eventuali danneggiamenti ed in generale lo stato in cui si trova l’immobile (se per esempio sta cadendo, se per esempio vi è il pericolo che altre cose come pali della luce o alberi in prossimità dell’immobile possano cagionare danno all’immobile).

E’ ovvio che l’immobile difficilmente viene lasciato in buone condizioni ma questo non c’entra con le difformità post perizia.

Mutuo e tempistiche

E’ possibile chiedere il mutuo dopo l’aggiudicazione di una casa? I tempi lo permettono?

Il mutuo lo deve richiedere prima. Guardi bene il video sul mutuo e l’ebook: ho spiegato per filo e per segno come e cosa fare e cosa chiedere e specificare al direttore di banca.

Avendo uno stipendio discreto non credo dovrei avere problemi con l’assegnazione del mutuo e per questo volevo sapere se potevo chiederlo dopo l’assegnazione dell’immobile.

Con le tecniche che ho indicato nel corso Lei lo chiede prima e se non si dovesse aggiudicare l’asta restituisce la somma ed il mutuo si risolve.
In pratica il mutuo che chiede prima, inserendo la clausola indicata nel corso, è condizionata all’aggiudicazione del bene, costituisce una sorta di “condizione”.

Costi Notaio vs 15% di costi richiesti dal tribunale

Possiamo affermare che a livello costi ‘notarili’ si risparmiano nell’asta ma che nell’asta bisogna pagare un 15% di costo per la procedura che non si pagano nel libero mercato?

I costi del Notato possono variare da Regione a regione, da città a città e finanche da Notaio a Notaio presenti nella medesima città.
Un Notaio potrebbe chiederLe più di un altro nonostante si tratti del medesimo atto.

Possiamo quindi affermare che da questo punto di vista l’asta costa un pochino di più del libero mercato?

Sinceramente proprio perché non conosciamo i costi di tutti i Notai di tutte le città d’Italia, non possiamo arrivare ad alcuna conclusione.

B) Domande sul corso online:

Domanda: non ho capito cosa sono queste “slide” e in che cosa consistono gli eserciziari.

Risposta: per “slide” intendiamo delle “diapositive digitali”, ovvero delle immagini a scorrimento che spiegano o ribadiscono alcuni concetti fondamentali sul mondo delle aste immobiliari, concetti che vengono largamente spiegati nel nostro Ebook e nelle nostre guide audiovisive.

Gli “eserciziari”, invece, consistono in simulazioni di svolgimento di aste giudiziarie, l’intero iter che va dalla partecipazione alla formulazione di un’offerta (con o senza incanto) fino all’aggiudicazione dell’immobile sottoposto ad asta.

Domanda: di quanti capitoli è composto l’ebook e cosa contiene?

Risposta: Solo il nostro ebook ha il seguente contenuto:

  1. N.10 capitoli
  2. Elenco delle domande (quelle più frequenti e quelle più importanti) ricevute dai nostri corsisti.
  3. Glossario dei termini giuridici più utilizzati i cui termini/istituti giuridici vengono spiegati in modo chiaro e semplice per tutti.
  4. Tantissimi modelli relativi alle domande da utilizzare per partecipare all’asta, ottenere un mutuo pre-asta, chiedere la restituzione delle somme versate, presentare istanze al Giudice ecc.
  5. Elenco di tutti i siti web abilitati a pubblicare annunci delle aste immobiliari, i suddetti siti web sono stati suddivisi e catalogati regione per regione.

Domanda: Sarei interessato ad acquistare casa all’asta immobiliare utilizzando la formula del mutuo per asta giudiziaria, come devo muovermi? Il corso on line di aste giudiziarie tratta questo argomento? E’ una cosa facile o difficile da fare?

Risposta: Iscrivendosi gratuitamente alla nostra “newsletter” riceverà, gratuitamente, un video in cui Le verrà spiegato come usufruire del mutuo pre-asta, nonchè tutti gli adempimenti che dovrà compiere a tal fine.

Ovviamente il nostro corso sulle aste giudiziarie e sulle aste immobiliari tratterà l’argomento in modo ancor più approfondito in modo che nessuno possa avere ancora dubbi su questo importantissimo argomento.

Nessuna cosa ovviamente sarà difficile se verrà studiata, il nostro corso mira proprio ad aiutarla nello studio utilizzando un linguaggio semplice e diverse tecniche per un facile apprendimento: slide-schede riepilogative, eserciziario, ebook, video nonché dei comodi “file” audio che potrà ascoltare nei momenti “vuoti” come per esempio quando guida, quando cucina, quando svolge attività fisica.

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